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現在、日本の建設および不動産管理業界は、過去数十年で最も大きな構造的転換期を迎えている。高度経済成長期に大量に建設された建築ストックの老朽化が一斉に進行する一方で、それを維持管理するための労働力は著しく減少している。特に2024年4月から建設業にも全面的に適用された時間外労働の上限規制、いわゆる「2024年問題」は、現場の労働供給量に決定的な制約を課しており、従来の人海戦術によるメンテナンスモデルはもはや持続不可能となりつつある。
加えて、世界的な潮流である脱炭素化（GX：グリーントランスフォーメーション）への要請は、ビルオーナーや管理会社に対し、単なる法令遵守を超えた「環境価値の創出」を求めている。建物運用段階におけるCO2排出量の削減はもちろんのこと、維持管理プロセスそのものの環境負荷低減（Scope 3）も重要な評価指標となっている。
本レポートは、こうした複合的な課題に対し、ドローン（無人航空機）によるリモートセンシング技術、AI（人工知能）による画像解析、そしてGXコンサルティングの知見を融合させた新たな解決策を提示するものである。貴社が保有・管理する建築資産に対し、従来の「足場仮設＋打診調査」から「ドローン赤外線解析＋局所打診」へと点検手法を転換することで、コスト構造の抜本的改革、安全性の飛躍的向上、そして環境経営への貢献を同時に実現する道筋を、以下の通り詳細に論じる。
足場仮設費用の高騰による収益性・予算の圧迫
従来の打診調査では、調査費用の大半を占める仮設足場やゴンドラの設置コストが修繕積立金や運営予算を圧迫し、必要な修繕工事への資金配分を阻害しているという課題があるため、ドローンを活用した無足場工法の導入を通じて、調査コストを劇的に圧縮し、資産価値向上施策への投資余力を創出していきたい。
熟練技術者不足に起因する工期長期化と品質のばらつき
「2024年問題」による労働力不足のため、熟練した調査員の手配が困難になり工期が長期化すると同時に、調査員の経験則に依存した診断精度のばらつき（属人化）が懸念されるという課題があるため、AI解析と専門家診断を組み合わせたデジタル点検スキームの構築を通じて、安定的かつ迅速な検査スケジュールの確保と、客観的データに基づく均質な検査品質を実現していきたい。
高所作業に伴う安全管理リスクと居住者・テナントへの負担
足場設置やゴンドラ作業には常に墜落・落下事故のリスクが伴い、また長期間の足場設置が居住者のプライバシー侵害や防犯上の懸念、眺望阻害などの生活環境悪化を招いているという課題があるため、非接触・非破壊のリモートセンシング調査の導入を通じて、物理的な労働災害リスクを根絶するとともに、居住者やテナントの事業活動・生活環境を阻害しないストレスフリーな点検体制を確立していきたい。
〜 次世代の建築資産管理モデルの構築 〜
本提案の核となるコンセプトは、単なる「業務の自動化」や「コスト削減」にとどまらない。ドローン（UAV）とAI技術によるデジタライゼーション（DX）と、環境負荷低減（GX）を高度に統合した、次世代の建築資産管理モデル「Smart & Sustainable Maintenance（SSM）」の構築である。
さらに、本構想は将来的な「外壁点検・診断プラットフォームサービス」の事業化を見据えた第一歩（FS/PoC：概念実証および実現可能性調査）として位置付けられる。日本GXグループ（JGX）は、国内最高水準のドローンセンシング技術と、脱炭素経営コンサルティングの知見を融合させる独自のアプローチをとる。これにより、法令点検業務を「コストセンター」から、建物のデジタルツイン化と環境性能評価を行う「バリューセンター」へと変革する。従来の物理的な打診調査をデジタルデータに置き換えることで、経年劣化の定量的追跡を可能にし、同時に足場レス化によるCO2排出削減効果を可視化することで、貴社のESG経営やSDGs達成への貢献を具体的に支援する。
プロジェクト完了時において、貴社および対象施設が到達すべき理想的な状態（To-Be）を以下の通り定義する。
足場仮設を原則不要とすることで、外壁調査にかかる直接費用と工期を従来比で大幅（最大50%以上）に圧縮できている状態。浮き出した予算を、予防保全的な修繕工事やバリューアップ工事に再配分できる財務体質が確立されている状態。
外壁の劣化状況（浮き、剥離、ひび割れ）が、位置情報付きの高解像度デジタルデータ（可視光・熱画像）およびCAD図面として可視化・保存されている状態。紙の報告書だけでなく、デジタルデータとして蓄積されることで、経年変化のトラッキングや将来の修繕計画策定がデータドリブンに行われている状態。
点検プロセスの脱炭素化（Scope 3における排出削減）が定量化され、対外的なサステナビリティレポートやPR材料として活用されている状態。赤外線データから建物の断熱性能や熱損失箇所が特定され、省エネ改修への具体的な改善データが得られている状態。
本実証（PoC）で得られた知見を基に、他社や業界全体へ展開可能な「外壁劣化診断プラットフォーム」としてサービス化を見据える。自社資産管理の効率化に留まらず、新たな収益源（外販サービス）としての可能性を検証する。
貴社 施設管理部門、経営企画部門、および対象物件の管理組合・PM会社。
貴社が保有または管理する中高層建築物（オフィスビル、分譲/賃貸マンション等）。本計画では「地上13階・地下1階建て、SRC造、築15年以上、外壁タイル貼り」の集合住宅を想定。
本構想では、貴社の課題を包括的に解決するため、最先端のハードウェア、AI技術、そして専門家の知見を組み合わせた3つのソリューションピラー（柱）を展開する。
最高スペックの産業用ドローンを投入し、短時間で広範囲かつ高精度のデータを収集します。
AIの処理能力と人間の専門的判断を融合させたハイブリッド解析プロセスを採用。
コスト削減効果に加え、「環境価値」という新たな評価軸を提供します。
航空法等の法規制やプライバシーに完全対応。申請代行から近隣住民への説明・配慮まで彻底管理。
高精度AIツールの提供により、貴社専門家の診断業務を効率化。誤診断防止を技術的にサポート。
点検データを環境価値（CO2削減、省エネ）に変換し、ESG経営や資産価値向上に直結させる。
| フェーズ | 役割 | M1 | M2 | M3 |
|---|---|---|---|---|
| フェーズ 1 現状分析・方針策定 | 貴社 | |||
| JGX | ||||
| フェーズ 2 現地調査・空撮 | 貴社 | |||
| JGX | ||||
| フェーズ 3 解析・報告 | 貴社 | |||
| JGX | （支援） |
※現地調査は天候予備日を含め複数日を確保します。
自社物件での実証実験。技術的実現性とコスト削減効果の検証。
解析精度の向上と運用フローの標準化。プラットフォーム要件定義。
「外壁解析プラットフォーム」として他社へサービス展開。事業化。
| 内訳項目 | 期間/数量 | 単価(万円) | 金額(万円) |
|---|---|---|---|
| 1. プロジェクトマネジメント | 0.3人月 | 200 | 60 |
| 2. 調査計画・申請業務 | 0.2人月 | 150 | 30 |
| 3. 現地調査・空撮 (2名体制) | 0.2人月 | 280/合算 | 28 |
| 4. GXレポート作成 | 0.2人月 | 150 | 30 |
| 合計（税抜） | 148 | ||
| オプション（別途費用） | |||
| ・解析・診断サポート（JGX代行支援） | 0.4人月 | 150 | 60 |
| ・報告書・図面作成支援 | 0.4人月 | 130 | 52 |
本構想におけるドローン外壁調査およびAI解析の導入は、貴社が直面する「コスト高騰」「2024年問題による人手不足」「安全リスク」という3重の課題を一挙に解決する強力なソリューションであり、将来的な「解析プラットフォーム事業」へと繋がる重要なFS/PoCと位置付けられる。さらに、日本GXグループならではの「GX（環境価値）付加」により、単なる法令対応を超えた、貴社の企業価値向上に直結する戦略的なプロジェクトとなる。私たちは、貴社の資産を守り、未来のビジネスを共創するパートナーとして、最先端の技術と誠実なサービスを提供することを確約する。是非とも本構想の推進パートナーとして、日本GXグループをご指名いただきたい。
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最新のGXソリューションをご紹介します
最新鋭ドローンと熟練パイロットによる完全代行型防除サービスです。機体購入やメンテ不要で、初期投資ゼロから利用可能。RTK高精度散布により、労働時間を95%削減しつつ、収量向上と減農薬を実現します。
労働力不足と脱炭素化という農業の構造的課題に対し、「鉄コーティング湛水直播」による劇的な省力化と、「J-クレジット創出」による環境価値化を統合した「Agri-GX Transformation」モデルを提案・構築支援します。育苗プロセスの撤廃により労働時間を約83%削減しつつ、中干し延長によるカーボンクレジット収益を生み出し、持続可能かつ高収益な次世代型農業経営への転換を実現します。
広島県尾道市向島を拠点とする「尾道しまなみファーム」による、個人・企業向けのサステナブルな農業体験プログラムです。
ブロックチェーン等の技術で細胞の全履歴を記録し真正性を担保。再生美容における安全な細胞流通と、資産としての活用を促進する統合プラットフォーム。
世界75ヶ国で実績のある「Reef Ball構造技術」と日本発の「SBA栄養供給技術」を融合。磯焼け対策の切り札として、強靭な海洋インフラと豊かな漁場を同時に創出します。
不動産業界における脱炭素（Scope 3削減）、ESG投資、建築コスト高騰といった課題に対し、従来の「空間提供」から脱却し、環境価値を創出・流通・収益化する「環境価値提供ビジネス (EVaaS)」への転換を提案するソリューションです。 建物が自動的にカーボンクレジットを生み出し、テナントの脱炭素化を支援すると同時に、オーナーに新たな収益と資産価値向上をもたらす、次世代の不動産エコシステムの構築を目指します。
「2025年の崖」と「脱炭素要請」の二重課題を解決。業務プロセスの可視化に環境指標（炭素・資源）を加えた「Green BPR」により、属人化を解消し、次世代へ引き継げる持続可能な経営基盤を構築します。
「人手不足」と「脱炭素要請」の二重危機を解決。クラウドPMS・AIによる業務自動化(DX)と、J-クレジット地産地消による環境価値の収益化(GX)を統合し、稼げる持続可能な観光地モデルを構築します。
